اخبار تصادفی

بررسی دو بازار موازی

مهدی گودرزی *
احسان رضاپور نیکرو**
تجربه ماه‌های گذشته نشان داد که بازارهای رقیب بر یکدیگر اثر دارند، در زمانی که تب ارز و طلا در کشور دامنه‌دار شده بود با خروج منابع از بازار پول و سرمایه مواجه بودیم، زیرا سرمایه‌گذاران به دنبال کسب بازدهی هستند و در صورتی که یکی از بازارها این امکان را فراهم آورد طبیعتا با کوچ منابع به سمت آن بازار مواجه هستیم.

 ماه‌های پایانی سال گذشته نیز با افزایش نرخ سود بانکی تجربه ورود بخشی از منابع به بازار پول را داشتیم. یکی از نکات قابل توجه این است که بازار سرمایه تنها بازار شفافی است که اطلاعات آن در دسترس عموم است. اطلاعات بازار پول در اختیار همه نیست و بازار مسکن و ارز و طلا نیز که اساسا فاقد شاخص‌های اندازه‌گیری منابع درگیر در آنها هستند.
نبود اطلاعات مقایسه‌ای بازدهی، ریسک و حجم منابع سرمایه‌گذاری شده و مدت ماندگاری در بازارهای مختلف تحلیل رفتار بازارها در شرایط مختلف را با چالش مواجه ساخته است. با توجه به اینکه بازار مسکن قابلیت جذب منابع مالی بسیار بالا را نیز دارد؛ بنابراین قطعا تقویت یا رکود آن می‌تواند بازار سرمایه را تحت تاثیر قرار دهد.
نقدینگی مازاد در کشور ناگزیر از ورود به یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری است. بازار پول، بازار سرمایه، بازار مسکن و به تازگی بازار طلا و ارز، همگی می‌توانند بخشی از منابع مازاد را جذب کنند؛ بنابراین رقیب بودن این بازارها ذاتی است و طبیعتا هر بازاری که بازده بالاتری را با تحمیل ریسک معقول برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد در این رقابت برنده است. البته یادآور می‌شود هر یک از این بازارها سرمایه‌گذاران خاص خود را دارد که به دلیل شناخت بیشتر، فعالیت در یکی از این بازارها را به عنوان هدف اصلی مد نظر داشته و بسته به شرایط به سایر بازارها وارد می‌شوند. باید توجه داشت که نرخ تورم یکی از فاکتورهای مهم در انتخاب بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری است و از آنجا که قیمت مسکن رابطه مستقیمی‌با نرخ تورم دارد؛ بنابراین ورود به این بازار با هدف حفظ قدرت خرید به عنوان یک گزینه مدنظر است. بر اساس آمارهای موجود بازار مسکن طی‌سال‌های گذشته به‌طور میانگین بازدهی ۲۵ تا ۳۰ درصد در سال را برای سرمایه‌گذاران محقق کرده‌است؛ بنابراین در شرایط فعلی و با عنایت به بازده مورد انتظار از بازار مسکن، سطح ریسک پایین و نرخ تورم همچنان بازاری مناسب برای سرمایه‌گذاری است.
عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضای اوراق با رویکرد نوسان‌گیری، سیاست‌های بانک مسکن، تقاضای واقعی برای این اوراق و افزایش یا کاهش مستمر در بازار مسکن می‌توانند به عنوان فاکتورهای تاثیر‌گذار بر قیمت مد نظر هستند. در ماه‌های اخیر با توجه به شرایط بازار، تمرکز فعالان بازار بر سهام بوده و سفته‌بازی روی این اوراق صورت نپذیرفته است. با توجه به التهابات اخیر در بازارهای موازی و ثبات نسبی آنها طی ماه گذشته و حرکت بازار سرمایه از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در کشور به‌طور کلی همچنان با ابهام روبه‌رو است، زیرا متغیرهای اساسی مدنظر سرمایه‌گذاران که امنیت و ثبات اقتصادی از مهم‌ترین آنها است همچنان با عدم شفافیت مواجه است.
در این شرایط میل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر همین عوامل بوده‌است؛ بنابراین تقاضای واقعی منجر به انجام معامله در بازار مسکن با افزایش خاصی مواجه نیست. همین طور با توجه به کاهش تاثیر‌گذاری وام‌های ۲۰ میلیون تومانی در خرید مسکن با نرخ‌های کنونی، تا حدودی تقاضای واقعی برای این اوراق نیز کاهش یافته است.
با رشدهای اخیر قیمت مسکن، سهم این تسهیلات در بخش‌های عمده ای از کلانشهرها برای خانه‌های نوساز به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است و اساسا کارآیی خود را با توجه به محدودیت سن بنا که البته به احتمال قوی در حال تجدیدنظر است، از دست داده است، ولی این رقم هنوز در شهر‌های کوچک اگر چه کمتر از گذشته، اما همچنان تامین‌کننده بخش محسوس تری از بهای کل مسکن و دارای جذابیت نسبی است.
البته این نرخ در کشور‌های توسعه یافته، با در نظر گرفتن شرایط کلان اقتصادی، تورم و نرخ بهره بدون ریسک آنان بیش از ۹۰ درصد کل بهای خرید مسکن را تشکیل می‌دهد؛ بنابراین با در نظر گرفتن مجموع عوامل، افزایش این نرخ تا ۳۰ درصد کل بهای خرید در کلان شهرها مسلما عامل امکان پذیر، مهم و موثری در تقویت تقاضای مسکن محسوب می‌شود که رفع یا کاهش محدودیت سن بنا در افزایش پوشش هزینه تامین مالی می‌تواند موثر باشد.
این در حالی است که در بسته سیاست‌های پولی سال ۹۰ بحث افزایش سقف وام مسکن تا ۲۷۰ میلیون ریال به طور جدی مطرح بود، اما در نهایت به افزایش این تسهیلات تا سقف ۲۰۰ میلیون ریال منجر شد، اما نقل مکان‌های طولانی مدت و صرف هزینه‌های سنگین رفت و آمد، اتلاف انرژی و هزینه فرصت افراد، تقریبا به جزئی معیوب از زندگی اهالی شهر‌های بزرگ و به خصوص پایتخت تبدیل شده است، ولی از آنجا که نقش وام مسکن در تامین مالی خرید ملک به خصوص در متراژ پایین یا مسکن‌های پیر محسوس‌تر است اجرایی شدن افزایش یا گسترش مشمولیت تسهیلات مسکن می‌تواند در کاهش این فشار‌ها بر زندگی افراد در قشرهای مختلف موثر باشد؛ بنابراین در مجموع بر اساس مطالب عنوان شده قبلی در خصوص میزان کارآیی تسهیلات فعلی، استفاده توام از ابزار‌های مشوق عرض و تقاضا با تاکید توام بر طرف عرضه، یکی از بهترین رویکرد‌هایی است که در این مقطع زمانی ضمن فراهم‌سازی بستر رونق در این حوزه اقتصادی می‌تواند از تحرکات هیجانی آن نیز جلوگیری کند.
سیاست قبلی در راستای تشویق به نو‌سازی بافت‌های مسکونی در کنار سایر سیاست‌های اعمال شده توانسته بود به افزایش رونق معاملات این املاک، به ترغیب و رونق نسبی ساخت و ساز در کشور و افزایش عرضه مسکن نوساز منجر شود، اما با ارتقای سطح کیفی منابع مصرفی در تولید ساختمان و نظارت‌های دقیق و سختگیرانه‌تر و با توجه به فاصله قیمتی محسوس مسکن با سن بیش از ١٠ سال با مسکن نوساز، می‌توان هم اکنون با افزایش سن بناهای مشمول دریافت تسهیلات مسکن به حداقل ۲۰ سال، قدم دیگری در مسیر تسهیل امکان خرید مسکن برای دهک‌های متوسط شهرهای بزرگ برداشت که مسلما بخش عمده ای از جمعیت کشور را نیز به خود اختصاص می‌دهند.
اما در خصوص تاخیر در اجرای این تصمیم احتمالا این نگرانی در بین مسوولان وجود دارد که در شرایط پرفشار اقتصادی کنونی که رشد قیمت کالاهای مصرفی بهای تمام شده ساخت مسکن را افزایش داده و رشد ملایم قیمت مسکن را بعد از حرکت بازارهای موازی ایجاد کرده است، این موضوع بتواند با تحریک بیشتر تقاضا، به افزایش التهاب در این حوزه موثر اقتصادی منجر شود.
کفایت منابع بانکی برای تخصیص تقاضای این تسهیلات نیز از جمله عوامل دیگری است که در اتخاذ تصمیم مسوولان نقش خواهد داشد. همچنین شرایط اقتصادی سیاسی کشور، نزدیکی به انتخابات و نقش این موضوع در میزان رضایتمندی افراد به اشخاص، احزاب و. .. را نمی‌توان در انتخاب استراتژی و احتیاط مسوولان بدون تاثیر دانست.
افزون بر این متاسفانه یا خوشبختانه مسکن به عنوان صندوق پس انداز امن و پر بازده میان اقشار مختلف جامعه شناخته می‌شود که گاهی اوقات بخش عمده‌ای از سرمایه‌های مازاد اشخاص را در حجم‌های بزرگ در خود به صورت غیر‌مولد ذخیره و انباشته می‌کند.
ریشه این موضوع را باید در بی‌ثباتی نسبی و عدم موفقیت سایر بازار‌های مولد در جلب اعتماد عمومی و جذب نقدینگی مازاد جست‌وجو کرد، اما نیاز به حجم منابع مالی نسبتا بالا موجب شده بسیاری از افراد به دلیل عدم کفایت سرمایه به مشارکت در سایر بازارهای پر‌ریسک‌تر همچون طلا و ارز یا بازار سرمایه به صورت مقطعی ترغیب شوند.
در واقع در بسیاری موارد این مشارکت تنها با هدف کسب بازدهی و تامین کفایت لازم برای حضور در بازار مسکن صورت می‌گیرد.
موضوعات اشاره شده نیاز بالا به تقویت ساختاری، فرهنگ‌سازی و آگاه‌سازی عمومی و قطعا بستر سازی رونق پایدار و سودآور در بخش‌های مولد را طلب می‌کند تا نگرش عمومی را از سرمایه‌گذاری رسوبی و پر سود به سمت سرمایه‌گذاری تولید محور و پرسود تغییر دهد تا زمینه رشد بیشتر اقتصادی نیز به صورت توامان فراهم باشد.
اما به صورت عام رونق در بازار‌ها به دلیل درگیر شدن بخشی از منابع مالی سرمایه گذاران و نقدینگی مازاد و غیروفادار جامعه، تاثیر رکودی نسبی و مقطعی را بر بازار‌های رقیب و موازی بر جای می‌گذارد.
هرچند که در ماه‌های اخیر به دلیل رشد حجم نقدینگی مازاد و شناور، شاهد هستیم که گاهی اوقات دو یا چند بازار رقیب دوران رونق مقطعی را با هم سپری کرده‌اند، اما به مرور شیب رونق به سمت بازار با امکان حاشیه سود بالاتر در ازای صرف ریسک کمتر سوق پیدا
کرده است.
این موضوع را نیز نباید فراموش کرد که خرید سهام شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان در بورس نیز یکی دیگر از راه‌های مشارکت در سودآوری و رشد قیمت‌ها در این صنعت است که البته تسلط بر فعالیت شرکت‌ها و بررسی جزئیات عملکردی آنان در دوره‌های مالی مختلف برای سرمایه‌گذاری صحیح و موفق در این شرکت‌ها مورد تاکید است.
* عضو هیات‌مدیره کارگزاری آگاه
** عضو هیات‌مدیره مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه

جوابی بنویسید

ایمیل شما نشر نخواهد شدخانه های ضروری نشانه گذاری شده است. *

*